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我爱我家胡景晖:北京楼市6月份或有回调

在经历了春节前后的暴涨之后,北京楼市进入了一段冷静期。从3月份开始,市场实际成交量出现环比下降,而这一趋势延续到了5月份。

据伟业我爱我家集团数据中心统计,5月中上旬(1-20日)北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签5130套,环比4月同期下降了33.8%,成交均价为32800元/平米,与4月同期基本持平。北京全市二手住宅5月中上旬共网签14202套,较4月同期下降了16%;成交均价为43000元/平米左右,与上月同期相比基本持平。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,从北京二手房来看,3月份网签3万多套,4月份下降到2.6万套,预计5月份将进一步环比下降到2万套左右。

“房价和股价一样,放量就会放价,缩量就会减价。”胡景晖认为,房价的变化,一般要比交易量的变化滞后3个月左右,随着北京楼市整体步入新一轮降温周期,预计6、7月份,北京房价或将出现一轮回调。

胡景晖是在我爱我家成立16周年纪念期间接受专访时做出上述表示的。2000年5月,我爱我家房地产经纪有限公司正式成立,2002年完成全国7城布局;2010年,我爱我家与伟业顾问合并,组建成为目前的伟业我爱我家集团。目前,该公司目前在全国13个城市,拥有近2000多家连锁店面,40000多名员工。中国房地产经纪行业经过十多年的发展,基本形成了链家、我爱我家和中原三足鼎立的市场格局。

从去年下半年开始的一轮一线城市楼市涨价潮,同时也将房地产中介行业推到了风口浪尖上。相比在全国因大举并购而风生水起的链家而言,伟业我爱我家受到的监管压力要小得多。备受争议的首付贷产品被叫停之时,我爱我家曾经澄清称,该公司并未涉足首付贷业务。在接受腾讯财经专访时,胡景晖再次强调了这一点。

在“跨界”、“互联网+”的大潮之中,我爱我家并未推出首付贷产品,是否因为创新步伐落后对手?加入我爱我家已经15年的胡景晖认为,这主要在于我爱我家主动选择了更稳健的发展步伐,很多新事物,会在看清楚了趋势的情况下再进入。“但我们也并不保守”,目前,该公司正在O2O领域及海外市场布局拓展,上线了长租公寓品牌“相寓”,以及海外置业平台“海外有家”。

“千年老二”为何不着急抢第一

在房地产经纪市场,我爱我家被戏称为“千年老二”。过去的十余年里,曾有不同的公司占据着网点规模的“头把交椅”,但我爱我家始终处于第二。

去年,占据北京二手房市场份额近50%交易量的链家出走北京,前往一二线城市进行火速并购扩张。在1年内连续发起11项并购,上海德佑、重庆大业兴置业,成都伊城、广州满堂红、深圳中联及大连好旺角悉数被左晖纳入到链家旗下,将疆域迅速从北京扩大至华东、华南以及西南。据链家理财运营年报显示,链家在2015年底时进入了全国24个城市,实现了7000亿房产交易额。

对于链家的高速扩张,我爱我家并未着急跟进。“大家发展阶段并不相同,此前我们已经靠直营的自我扩张,以及加盟和收购的方式扩展到如今的13个城市。房地产中介业务,从本质上来说是一个’人’的行业,大规模并购完成后,交易系统能否对接、文化能否融合、人员能否留存,这是关键之处。”胡景晖表示。

他称,我爱我家坚持稳健的发展道路,虽然看起来很慢,但同时可以规避掉很多风险。胡景晖认为,对于中介公司来说,20个城市是很大的瓶颈,如果过快越过20个城市,“跑得太快的,实际上最终结果不一定很好。”

一个案例是,2008年,创辉租售集团在短时间内,以1600多家分公司、20000多名员工,成为中国规模最大、网点最多的中介公司。但很快崩盘,不得不退回深圳本土市场;此外,还有顺驰、中大恒基等中介企业也同样经历了规模快速扩张后又急速崩盘的历史。

胡景晖拿网球比赛中的专业术语“非受迫性失误”举例称,“我看到很多大公司并非因为市场周期、政策风险或者真正残酷的竞争才慢慢销声匿迹,多半因为自身的非受迫性失误所致,在企业创新发展过程中,基本的商业伦理及法律规范不能背离”

此前,3月2日,链家集团董事长左晖曾经就是否扩张过快的问题,对腾讯财经表示,“链家自己内部一直不太认为我们的扩张很快,背后也是因为有一定的信心。”

今年4月份,有媒体报道称,链家已经完成B轮融资,融资额达60亿元人民币,估值约为368.5亿元。与此同时,链家地产的上市计划也随之浮出水面。不过,这些数字和报道未获得链家的官方证实。

对于竞争对手在资本上的动作,伟业我爱我家会否跟进?对此,胡景晖称目前没有可披露的信息。不过,他强调说,不管是资本还是技术,还是其他的资源,都会为企业发展本身助力,但是真正要做到可持续发展,还是在于经纪行业的本质,即保证客户交易安全,提供专业化的服务,尽可能提升服务效率和客户体验。“不管是自有资金,还是银行贷款,还是战略性投资,钱本身要怎么用好才是最关键的。”

不惧互联网中介挑战

除了我爱我家、链家这样的老对手之间的竞争,中介市场同时也迎来了爱屋及屋、搜房等等新的玩家。在诸如打车、零售等传统线下商业生态被互联网深刻改变之时,这些新型互联网房屋中介公司也以颠覆链家、我爱我家这些传统中介作为自己的目标。

但在胡景晖看来,“来势汹汹的互联网公司并不可畏,线下的过程很复杂,链条很长。目前主流的互联网房产中介的定价,经过测算是赔钱的。没有持续的盈利点,低价策略便无法延续。”

今年年初,凭借“二手房居间佣金1%”、“租房佣金全免、减半”等烧钱模式迅速占领市场的爱屋及屋,在上海率先恢复收取租房佣金。与此同时,搜房网也打破不开线下门店的承诺,也加速铺店。当初,互联网中介提出的“低佣金;高薪资;不开店”等区别于所谓传统房产中介的三大特色,目前已不再被坚持和高调宣传。

在胡景晖看来,房地产中介市场中,从来不存在创新和传统两个阵营,原来打着高分佣金、低收费,不开店旗号的互联网中介,现在也开始往传统路子上靠拢,而类似我爱我家、链家这种所谓的传统中介,也开始向互联网方向转型、

去年9月,继链家推出长租公寓品牌“自如有家”后,我爱我家也把旗下运营了16年的“房屋管家”业务剥离出来,推出房屋资产管理专业品牌——“相寓”。截止目前,相寓在全国7个城市房源保有量达12万套,约30万间,物业资产管理规模逾3000亿元。

据自如上海CEO周艺君在5月13日介绍,截止目前,自如在北京、上海和深圳累计拥有50万自如客,拥有自如友家20万间。这一数字低于胡景晖披露的“相寓”30万间。胡景晖称,“相寓”的推出,是希望在亿套存量房交易市场中“捍卫自己的领先地位”。

去年11月,国务院发布的《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》中提到,积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态。这是出租公寓首次被写进国务院的政策文件。

数据显示,中国存量房近亿套,近25%的空置率主要流向租赁市场,但仍有大规模的存量房亟待盘活。

胡景晖认为,整个房地产市场已经进入从开发到后开发、从增量到存量时代,很大程度上要把原有资产盘活。早在15年前,我爱我家便在北京开展房屋管家业务,此次将此块业务从集团剥离,创立新品牌“相寓”,启动向资产管理业务的转型升级,也是顺应房产O2O平台正在构建的行业格局下主动进行创新求变之举。

试水海外中介业务

随着中国居民海外置业潮的发展,我爱我家正试水海外业务。

数据显示,中国买家去年在美国购买了大约3.5万套房产,总价值共计约286亿美元。中国的个人投资者已经超过加拿大,成为购买美国房产最多的外国买家。与此同时,诸如绿地、万科等房地产开发商也加快赴美投资盖房步伐。

尽管潜力巨大,但海外置业市场痛点在于人与房子的相互关系。与国内先找房再找经纪人的购房习惯相比,海外置业场景却是人与人,先找人再找房,通过熟悉当地的经纪人才能准确把握一所房子背后所延伸的囊括衣食住行等服务功能。

5月7日,我爱我家在北京举办美国王牌经纪人见面会,正式对内推介“海外有家”这一海外置业一站式服务平台。事实上,2013年底,伟业我爱我家集团就成立了海外事业部,成为国内第一家启动海外业务的经纪机构。业务覆盖范围迅速拓展至美国、加拿大、澳大利亚、英国、新加坡、日本等五十余个国家。

对于我爱我家的海外置业平台来说,他们希望聚合国内有购房需求的客户,在平台上找到持有牌照的专业华人经纪人,然后前往海外当地进行巡回实地考察看房。

对于这一项目的赢利点,胡景晖表示主要为广告费的模式,“海外经纪人会从平台上获得很多优质的客户,通过发布个人信息以及房源资料进行揽客,平台可以收取广告费,当然。另外海外房地产项目去推广的时候也有广告费的收入,但目前来讲还是免费的状态。”

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