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杨红旭:房地产与GDP,房地产与CPI,两对“暧昧

本文来源:杨红旭楼市研究(微信号:yhxlsyj)

作者:杨红旭

房地产与GDP,房价与CPI,两对“活宝”,在中国经济舞台上,不断上演“爱恨情仇”的鸡血剧与狗血剧。

根据今年一季度国家统计局的数据和与易居研究院的图表,老杨帮大家揭露和梳理一下,这两对欢喜怨家的隐秘情史吧。

第一对关系:房地产与GDP

1997年,亚洲金融危机爆发后,中国经济低迷,为了救经济,将房地产列为新的经济增长点,其后1998年出台实质性的房改文件,即国23号文。其后,房地产市场快速发展,带动中国经济走出低谷。

2003年,国18号文明确提出:房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。从此,房地产在中国经济生活中的江湖地位确立。2005年,开始持续不断的调控房价,其后至今:“支柱产业”这四个字,再也没有出现在官方的文件中。极其偶尔曾出现过的措辞是:重要产业。呵呵。

然而,谁都知道,在经济低迷的时候,仍需要房地产站出来,发挥大哥的带头作用。比如,2008年;比如,2004年以来。不妨看图说话。

过去多年,中国GDP由三架马车拉动:投资、消费、出口,其中最重要的是投资。投资当中又分为三块:基建投资、工业投资、房地产开发投资。



通过比较全国固定资产投资增速和房地产开发投资增速,就能反映房地产业与经济的强弱关系了。比较过去十年的二者走势,可以得出以下结论:

1、房地产投资走势时,经济也比较弱。最典型的是2008年下半年,房地产开发投资增速急降速,而当时固定资产投资增速并未减速,但实际上GDP增幅急跌,当时真是急死“宝宝”了。

2、当房地产开发投资增速下滑且低于固定资产投资增速时,国家会出台宽松性政策,刺激楼市需求。比如,2008年四季度至2009年;比如2012年;比如2014年至今!

值得关注的是,经过两年刺激之后,今年一季度房地产开发投资增速见底反弹,由去年全年的1%,反弹至6%!于是,固定资产投资增速也企稳了。于是,可以预测:GDP增速也将大概率的企稳了!

更需要关注的是,未来一年至一年半,随着房地产开发投资增速的持续反弹,并超过固定资产投资增速,则房地产刺激性政策也将趋稳、趋减。天亮后,“夜壶”就用不上了。呵呵。

第二对关系:房价与CPI

CPI是消费价格指数,反映的是老百姓的日常生活中购买商品与服务的价格。但是不包含房价,因为房价不属于消费价格。而房租、装修、水电煤气属于消费,包含在CPI中。

从逻辑上分析,房价变化必定影响房租,进而影响CPI。比如近日有数据:今年一季度上海的新房成交均价同比上涨二成多,而上海的房租也同比上涨了二成多。因此,从逻辑上看,房价与CPI呈正相关关系。

接下来,我们再来观察数据。通过比较过去十年我国CPI和70城房价同比增幅,可以得出以下结论:



1、二者走向基本一致。在短周期波动中,房价和CPI或者同向降温,或者同向升温。

2、房价波幅大于CPI。这个比较容易理解,房子是一种资产品,资产品价格的波动大于消费品价格。除了农产品外,衣服、家电、洗头等价格变化,都小于房价。当然,股价的变化更大于房价。价格波动越大,少数投资者获利的空间也就越大。因此,炒股的人多于炒房的人,炒房的人多于炒农产品的人,好像没人炒衣服、鞋子,呵呵。

3、房价变化早于CPI。比如2009年和2013年,皆是房价先上涨,其后CPI后攀升。按此规律,去年下半年以来,房价增速曲线逆转向上,近几个月加速上涨,那么今年下半年和明年,CPI很可能有所上升。

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