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万达变形记:从重资产到轻资产

 

    上市之后的万达商业地产,进入了加速裂变中。

    1月14日,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20余座万达广场。这4家金融机构负责所有的投资,万达则负责设计、建设、招商、运营,项目使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。在这种模式下,万达广场不再归万达所有,而是归投资方,但万达与投资方按一定比例分享所获得的租金净收益。

    据本刊记者了解,万达还与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈,上半年有望签约更多轻资产万达广场投资协议。

    这是一种典型的轻资产模式。这种模式的核心,是万达在商业地产开发上的能力、以及万达广场的品牌影响力。对于嫁接在这种能力之上的资本而言——尤其是需要长期稳定回报的保险资金而言,它们不仅能获得租金回报外,还可享受资产的增值收益。

    在国外房地产因为资金密集的特点被归为金融业,但在中国它一直没有金融工具的支撑。万达的这种轻资产模式,某种程度上就是一种准金融的投资模式,突破了商业地产开发在金融上的先天不足。这种模式足以让其他公司垂涎三尺:万达不需投一分钱,仍可以获得收益,不仅可减少资金压力,降低企业负债,还大幅提升净利润率和净资产收益率。

    “万达商业地产已进入用企业品牌、商业资源、专业水准赚钱的阶段。”业界人士评论。万达这种轻资产模式,住宅地产龙头万科多年前就开始在用这种模式发展了。两者的不同在于,万科在合作开发项目要收取一定比例的开发管理费用,而万达则分享租金收益。

    但商业地产要比住宅地产复杂得多,万达经过近10年的打磨,才找到一条稳定的、可以复制的流程和模式。曾经的万达以做“加法”闻名,是房地产行业中最重资产的一种模式。商业地产的投资、建设、招商、管理全部由万达自己完成,并通过住宅销售现金流来补贴万达广场,即“以售养租”的模式。对于王健林来说,做重资产也是无奈之举,没有长期资本的支持,万达只能通过销售住宅来弥补商业地产缺口。在轻资产模式下,万达不需通过房地产销售获得现金流,这降低了万达受房地产市场波动的影响,也增加了它的安全系数。

    万达变“轻”,并非一日之功,它是万达整体转型的一环。2015年以来,万达商业地产模式出现了很多革命性的变化。

    1月5日,万达宣布从2015年开始,所有新开工综合体项目,都将实行“总包交钥匙”管控模式。所谓“总包交钥匙”,就是万达在建设工程中,只面对总包单位,不再直接面对分包单位。总包单位在万达合格供方品牌库里,自行选择分包单位、材料设备供应商,并执行万达采购数据中的价格。也就是说,万达只关心交付成果不再介入项目建设过程。这是万达商业地产变“轻”的另一种方式。

    “万达从商业地产建造细节中抽身了,这样可以集中精力专注于商业模式、产品研发、标准制定等更具创新性的业务。”万达一位高管说,商业地产已经属于万达的过去,而金融、o2o、文化、旅游菜是万达的未来,万达商业地产变“轻”是大势所趋。

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